In de tussenevaluatie in 2021 is door Companen[1] geconcludeerd dat de Woningbouwimpuls zowel leidt tot een versnelling van plannen als tot meer woningen en meer betaalbare woningen. Deze conclusie was echter gebaseerd op de gegevens die gemeenten bij hun aanvragen zelf hebben ingediend. De daadwerkelijke bijdrage en daarmee de doeltreffendheid van de Woningbouwimpuls kan pas worden vastgesteld als de woningen ook zijn gerealiseerd. Monitoring moet dit gaan uitwijzen. Als deze vraag überhaupt goed onderzocht kan worden.
Wat zijn nu aandachtspunten bij deze regeling, en wat kunnen we daarvan leren voor de toekomst?
Brink heeft de verwachting – op basis van de veranderde marktsituatie en gestegen bouwkosten – dat diverse projecten uit de periode 2020-2022 bij het Ministerie gaan aankloppen om bijvoorbeeld uitstel te vragen, of om goedkeuring te krijgen op een verandering van het projectvoorstel (omdat het toch niet haalbaar was). Het concurreren op prijs bij een subsidie (de subsidieaanvragen met het laagste tekort per woning gingen voor) leidt tot optimisme. Een verslechtering van de marktomstandigheden zorgt dan, ondanks de Woningbouwimpuls bijdrage, toch weer voor een niet-haalbaar project. Het gevolg is dat het project alsnog niet gerealiseerd kan worden. Projecten die realistisch geraamd waren, een groter tekort lieten zien en daardoor mogelijk geen Woningbouwimpuls toegekend hebben gekregen, kunnen nu het ministerie natuurlijk niet vragen om coulant te zijn. Enerzijds kun je je afvragen of dat wel helemaal eerlijk is. Anderzijds kun je gemeenten die de Woningbouwimpuls optimaal benutten ook slecht iets verwijten.
Met de huidige opzet van de regeling is niet uit te sluiten dat de subsidie wordt aangewend voor te dure grond. In de regeling moeten gronden ingebracht worden tegen de inbrengwaarde. Deze inbrengwaarde kan onderbouwd worden met een comparatieve analyse waarin ook meer speculatieve transacties als referentie kunnen worden opgenomen. Hierdoor neemt de inbrengwaarde van de grond toe en ontstaat een hogere subsidiegrondslag. Zo sijpelt publiek geld weg naar grondeigenaren en/of tussenhandelaren, een fenomeen wat we overigens ook breder in gebiedsontwikkeling zien[2].
Verder wordt veel inzet gevraagd van diverse partijen. Gemeenten moeten hun aanvraag voorbereiden. Deze aanvragen gaan gepaard met een flinke stapel documentatie, taxaties, adviesrapporten, et cetera. Ook aan de zijde van het Rijk kost de grondige beoordeling van alle aanvragen tijd en geld. Wetende dat naast geld ook de beschikbare ambtelijke plancapaciteit een beperkende factor is bij veel gemeenten3, dan lijkt het raadzaam om die schaarse capaciteit niet overmatig in te zetten voor belastende subsidietrajecten.
Naar het oordeel van Brink valt het op dat Rijksgelden bedoeld voor woningbouw en aanpalende gebieden, zoals mobiliteit en infrastructuur, gefragmenteerd en incidenteel van aard zijn. Hieronder enkele regelingen van de afgelopen jaren:
- Woningbouwimpuls: € 1,3 miljard
- De Startbouwimpuls van in totaal € 300 miljoen in het najaar 2023;
- Bereikbaarheid (€ 7,5 miljard), waarvan € 6 miljard voor de 17 grootschalige woningbouwlocaties en € 1,5 miljard voor versnelling van ruim 100 andere projecten door middel van kleinere bereikbaarheids- en infrastructuurmaatregelen.
- Volkshuisvestingsfonds (€ 600 miljoen).
- Stimuleringsregeling Wonen en Zorg.
Het moge duidelijk zijn dat incidentele financiële impulsen – hoe goed bedoeld ook – niet leiden tot structureel en consistent beleid, terwijl dat wel is wat partijen, zowel publiek als privaat, nodig hebben om te komen tot een structurele bouwproductie van minimaal 100.000 woningen per jaar. Incidenteel geld zorgt voor aandacht in de media, maar zijn woningbouwprojecten, die zich kenmerken door lange doorlooptijden, niet veel meer gebaat bij voorspelbaar overheidsbeleid en dus continuïteit?
In de budgettaire bijlage van het Hooflijnenakkoord staat in de ‘Meerjarige investeringsagenda voor wonen, mobiliteit, landbouw en kerncentrales’ opgenomen dat voor woningbouw jaarlijks € 1 miljard is opgenomen voor het ontwikkelen van nieuwe woningbouwlocaties. Daarnaast wordt jaarlijks € 500 miljoen geïnvesteerd in de regionale aanpak van infrastructuur ten behoeve van het ontsluiten van (nieuwe) woningbouwlocaties. Over een periode van 5 jaar gaat dit dus om een totaalbedrag van € 7,5 miljard. Hoe kun je dit geld nou het beste besteden?
Brink ziet daartoe onder meer de volgende opties:
- Verhoging van het Gemeentefonds, naar rato van de benodigde woningbouwproductie. Laat gemeenten vervolgens zelf beslissen op welke manier ze woningbouw in hun gemeente en/of regio kunnen stimuleren. Dit bevordert de lokale afwegingsruimte en geeft langjarig commitment. Het sluit mooi aan bij de ambitie van het kabinet om specifieke uitkeringen over te hevelen naar het Gemeente- of Provinciefonds. Ter illustratie: in 2021 is juist € 1,6 miljard onttrokken aan het accres van het gemeentefonds om via specifieke uitkeringen uit te keren aan gemeenten. De VNG kwalificeerde dit destijds – mede hierdoor – als een valse start van het toenmalig kabinet.
- Uitbreiding van de Nationale Grondbank voor toekomstige woningbouwlocaties. Bij voorkeur op basis van een duidelijke groei- en verstedelijkingsstrategie hoe Nederland er in 2100 uit moet zien.
- De opbouw van een Rijksbrede vliegende brigade met projectleiders, planologen, juridisch adviseurs, etc. om het bestaande grondinstrumentarium sneller en effectiever te kunnen inzetten. Deze brigade moet ook verantwoordelijk worden voor de opleiding van nieuwe mensen (die in andere branches door kunstmatige intelligentie overbodig worden).
- Terugkeer van een moderne variant van de premie A en B-woning. In de jaren ’70 werd deze koopregeling in het leven geroepen, waardoor het mogelijk werd voor huishoudens met een lager inkomen om een huis te kopen. Dit idee is overigens niet nieuw, de Tweede Kamer maakte € 70 miljoen beschikbaar en wordt door SVn en OpMaat geoperationaliseerd in het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen.
- Opheffen van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties. Corporaties betalen nu jaarlijks meer dan een miljard vennootschapsbelasting. Als dat niet meer hoeft, houden ze meer geld over voor de bouw van betaalbare huizen.
Behalve geld, kan ook de inzet van fiscale-juridische instrumenten in het ruimtelijke ordeningsdomein nuttig zijn. Denk daarbij aan de planbatenheffing, om een gedeelte van de waardestijging bij de wijziging van een bestemming af te romen. Of als alternatief: beperk de inbrengwaarde tot de gebruikswaarde (+ eventueel een marge) bij discussies over kostenverhaal, zodat de waardeontwikkeling van gronden gebruikt kan worden ter dekking van de investeringen die daarvoor in de meest brede zin nodig zijn. En ook -ondanks de bijbehorende risico’s – ligt het voor de hand dat gemeenten een actieve grondpolitiek gaan voeren en zelf locaties verwerven.
Er breken spannende tijden aan, want het tekort aan woningen loopt nog steeds verder op. Het nieuwe kabinet gaat de komende periode een regeerprogramma uitwerken en bepalen hoe budgetten worden ingezet. Brink adviseert: zorg voor langjarige continuïteit en hanteer een integrale benadering, met focus op de belangrijkste opgaven, bundel de financiering zodat regio en gemeente kunnen investeren op de onderdelen die dáár belangrijk zijn en prioriteit hebben. Stevige regie vanuit Den Haag op de woningbouwopgave is nodig, maar moet vooral op de hoofdlijnen blijven en gemeenten ondersteunen, al is soms ook enige dwang niet te vermijden.
Hoewel de Woningbouwimpuls geen perfecte regeling was, heeft deze toch een belangrijke impuls gegeven aan een hoop projecten. Wij zien deze regeling daarom als een belangrijke tussenstap. In de periode 2015 – 2020 was er nagenoeg geen enkel budget voor het thema ‘wonen’. Vanaf 2020 was er weer incidenteel geld beschikbaar via onder andere de Woningbouwimpuls. Hopelijk komt nu de echte hulp: structurele aandacht én budget voor betaalbaar wonen. Wij kijken met bovenmatige interesse naar de nieuwe plannen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening!
[1] Companen, april 2021, ‘Tussentijdse evaluatie Woningbouwimpuls’, https://open.overheid.nl/repository/ronl-821e7778-375e-4f1e-a587-1c6329b89b4c/1/pdf/rapport-tussentijdse-evaluatie-woningbouwimpuls.pdf
[2] Brink, december 2023, ‘Waardeontwikkeling van ingebrachte gronden en publieke tekorten bij gebiedsontwikkeling in Nederland’, https://open.overheid.nl/documenten/eef0ea86-95f0-4010-afd8-9ee4fc19905d/file
Dit artikel werd eerder gedeeld als bijdrage in Vastgoedjournaal.
Credits afbeelding: Chris Wormhoudt / Unsplash