Wonen in het regeerakkoord

Het regeerakkoord maakt ook onomwonden duidelijk dat de betaalbaarheid van de woningmarkt een issue is. De verhuurdersheffing wordt afgeschaft. Goede stap voorwaarts voor de corporaties. Wil natuurlijk niet zeggen dat de corporaties zich nu in de handen kunnen wrijven, want het kabinet legt wel flink wat extra verantwoordelijkheden bij ze neer. Zo krijgen sociale huurders bijvoorbeeld het recht om hun woning te kopen. Leuk idee, maar dat leidt wel tot uitdagingen in het beheer van sociale huurwoningen. Gespikkeld bezit beheren is duurder. De collega’s van onze vakgroep exploitatiemanagement weten er alles van. Ook krijgen de corporaties allerlei verplichte andere opdrachten, zoals voor leefbaarheid en duurzaamheid. Op zich zullen de corporaties dat niet erg vinden, maar hoe de uitgaven zich verhouden tot de vrijval van de verhuurdersheffing is nog niet helder.

Van de nieuwbouwwoningen moet twee derde uit betaalbare huur- en koopwoningen bestaan. Met de opgelopen bouwkosten en de waarde van een koopwoning wordt dat een hele uitdaging. Immers de kloof tussen inkomensstijging en woningwaardestijging is erg groot. Mensen zonder eigen vermogen en met een middeninkomen hebben nauwelijks kansen als koopstarter. Het regeerakkoord stelt dat starters geholpen moeten worden. Samen met Stichting OpMaat bedacht Brink hiervoor KoopSmarter (zie: koopsmarter.nl). Naar onze bescheiden mening een betere oplossing dan de Premie A-woningen die in het regeerakkoord als suggestie staan. Er is door het kabinet ook nog geen geld voor gereserveerd. Dat maakt de keuze voor KoopSmarter logisch, want die is veel goedkoper en helpt tenminste even goed. Een klein duwtje in de rug vanuit het Rijk zou gemeenten al in staat stellen om vele duizenden koopstarters te helpen aan hun eerste nieuwbouw koopwoning.

Het regeerakkoord ademt een toon waarbij er verschil gemaakt wordt tussen de fatsoenlijke belegger en de huisjesmelker. Zo mogen woningen die onvoldoende geïsoleerd zijn op den duur niet meer verhuurd worden. Met de invoering van een meldplicht, registratieplicht of verhuurvergunning, krijgen gemeenten de mogelijkheid om malafide verhuurders gericht aan te pakken. Middenhuurwoningen krijgen een vorm van huurprijsbescherming, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt én het rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren. Brink bracht recent de consequenties van regulering in beeld in opdracht van de minister van BZK. Die fatsoenlijke beleggers krijgen er wel een concurrent bij. De afgelopen jaren hadden corporaties nauwelijks kansen op de vrije sector. Maar om woningcorporaties te stimuleren tot de bouw van middenhuurwoningen wordt nu de markttoets gedurende de hele kabinetsperiode opgeschort.

Dan zijn er nog de flexwoningen. Een echte hippe term. Het regeerakkoord stelt dat er in totaal 30.000 (tijdelijke) (verhuur) eenheden per jaar moeten ontstaan, al dan niet in te transformeren gebouwen. Als het om tijdelijk gaat, zijn de verwachtingen vaak veel te hoog gespannen. Investeren in vastgoed verhoudt zich slecht tot tijdelijk. Althans dat hangt natuurlijk af van wat je tijdelijk vindt. Een gezonde businesscase is veelal pas mogelijk vanaf 20 jaar of nog langer. De woningfabrieken die nu uit de grond gestampt worden, zijn gebaad bij continuïteit en gezonde exploitatietermijnen voor hun woonproduct. Onze adviseurs hielpen al diverse opdrachtgevers om tot een realistische kijk op tijdelijke wooneenheden te komen. Uiteraard zijn we graag bereid de nog aan te stellen minister Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ook bij te praten.

Het is goed om te zien dat de middelen voor de Woningbouwimpuls en het Volkshuisvestingfonds worden voortgezet. Brink hielp vele gemeenten bij de aanvraag van gelden, waarmee de realisatie van vele duizenden huizen in vele tientallen gebiedsontwikkelingen haalbaar werd.  Ook gaat het rijk haar eigen vastgoed vaker inzetten. Tot nu toe werd er vooral op financieel resultaat voor het Rijk gestuurd, hopelijk verandert dat naar het realiseren van maatschappelijke doelen en de ambities uit dit regeerakkoord. Het zou geweldig zijn als er snel meer huizen komen, desnoods tijdelijk. Want wonen staat onder druk. Het regeerakkoord geeft hoop. Wonen wordt als belangrijk thema gezien. Alles wat je aandacht geeft groeit. Dat zal zeker ook met het aantal woningen gebeuren. Maar de rijksbegroting voor wonen zal niet echt groeien als we het goed hebben gezien. Dus het moet de nieuwe minister het vooral hebben van zijn/haar aanmoedigingen, het glad strijken van plooien en kleine bijdragen. En natuurlijk van de inzet van gemeenten, ontwikkelaars, corporaties en aannemers. Ook bij Brink zetten we er, vanuit het kloppend hart voor bouw, infra en vastgoed, graag onze schouders onder en helpen we alle anderen om snel meer betaalbare woningen realiteit te laten worden.