Soms hangt een dag van toevalligheden aan elkaar. Dit is zo’n dag. Al maandenlang stond voor vandaag een ontmoeting gepland tussen Hannah Bakker (32) – woningbouwregisseur bij de gemeente Eindhoven – en Joppe van Veghel (25) – adviseur bij Brink. Ze hadden elkaar nog nooit gezien, maar precies op de ochtend voor deze ontmoeting zaten ze in dezelfde sessie. Over de bevolkingsopbouw van de toekomst en de impact daarvan op schoolgebouwen.
En dan is er nog die quote die met grote neonletters aan de muur hangt van station Eindhoven Centraal, de plek waar Hannah en Joppe elkaar vandaag voor de tweede keer ontmoeten:
Conventie, een soort herinnering, is het grootste beletsel om te genieten van leven en kunst.
Piet Mondriaan
Toeval of niet, het past precies in het thema waar we het vandaag over gaan hebben. Hoe kijken twee exponenten van een jongere generatie naar de bouwwereld? Hannah kent de bouwwereld zowel vanuit de markt- als gemeentekant. Ze begon haar carrière als projectontwikkelaar en is nu woningbouwregisseur, waarbij ze markt en gemeente dichter bij elkaar brengt. Joppe focust zich bij Brink op het gebruik van data bij ruimtelijke ontwikkeling. Samen zullen ze vandaag komen tot een verassende mix van menselijk gevoel en rationele data.
De stad is meer dan een verzameling woningen
Ook buiten werk om is Joppe bezig met het vernieuwen van de bouwwereld. Hij is onderdeel van een woongenootschap. Een collectief van (toekomstige) inwoners die samen een wooncoöperatie willen beginnen waar ze direct van huren.
Welk voordeel heeft dat?
Joppe: ‘Het concept is dat het gebouw eigendom is van de coöperatie en die mag dat nooit verkopen. Dat is opgenomen in de statuten. Er gaat dus niemand wat verdienen op dat stukje grond; het draait puur om woonbehoefte. En toekomstige bewoners zijn al ver voor de realisatie intensief betrokken bij de buurt waar ze straks gaan wonen.’
Hoe moet ik dat voor me zien?
Joppe: ‘Bij het initiatief waar wij mee bezig zijn hebben we nu bijvoorbeeld al gesprekken met huidige buurtbewoners over hoe de tuin die straks bij ons gebouw komt eruit ziet. Daardoor hebben zij een beeld bij de mensen die straks bij hen komen te wonen. Je ziet toch vaak dat toekomstige bewoners zich puur als consument opstellen en verwachten dat ze een kant en klare woning kunnen betrekken. En dat de omgeving dat automatisch prima vindt. Terwijl het voor toekomstige bewoners ook fijn is om alvast kennis te maken met mensen die bij hun in de buurt komen wonen, want je verwacht wel hen dat ze een stukje ruimte voor jou beschikbaar maken.’
Waarom is dat belangrijk?
Joppe: ‘Veel woonprojecten worden nu vertraagd of komen er überhaupt niet door bezwaarprocedures. Dat heeft met solidariteit te maken, maar die moet je ook verdienen denk ik. Toekomstige bewoners kunnen daarin investeren, maar ik denk ook dat de bouwwereld hier veel meer aandacht voor kan hebben. Vaak is in de hele doorlooptijd niet bekend wie daar gaan wonen. Er wordt een fysiek element aan de ruimte toegevoegd en that’s it.’
Welke rol zie jij voor woongemeenschappen in het oplossen van de wooncrisis Hannah?
Hannah: ‘In Nederland kennen we eigenlijk alleen maar huur en koop. Daar zit weinig tussenin, waarbij het in beide vormen moeilijk is om een betaalbaar huis te vinden. Dat maakt het belangrijk om meer vormen aan toe te voegen en woongemeenschappen is één van die vormen. Een ander is bijvoorbeeld slimmer kopen, waarbij mensen vanuit sociale huur een woning met korting kunnen kopen en zo ook vermogen kunnen opbouwen door de waardestijging van het huis. We zien dat 85% van die mensen uiteindelijk doorstroomt naar een reguliere koopwoning. En omdat de woningcorporatie het eerste recht van terugkoop heeft, kunnen zij de betaalbaarheid voor volgende kopers ook weer garanderen.’
Joppe: ‘Er komt overigens wel wat bij kijken hoor, zo’n woongemeenschap. Het klinkt heel stoer: tien mensen bij elkaar zetten en ze een gebouw laten ontwikkelen. Maar het is echt complex.’
Hannah: ‘En risicovol. Risico nemen hoort namelijk bij projectontwikkeling. Als je als particulier, of als groepje particulieren hierin stapt, moet je hier bewust van zijn en dit ook kunnen dragen. Er kan zich van alles voordoen waar je van tevoren geen rekening mee hebt gehouden. Dat je ergens wilt bouwen en erachter komt dat er nog bommen en granaten uit de Tweede Wereldoorlog liggen, ik noem maar wat. Trek je beurs dan maar.’
Joppe: ‘Ja, dus als je dit soort vormen schaalbaar wil maken, dan vraagt dit om professionele begeleiding van nieuwe woongenootschappen. Professionals die het ontwikkelproces kennen én begrijpen hoe je dit voor en samen met een groep toekomstige bewoners kan doen.’
Samen blíjven werken (ook als het lastig wordt)
Werken in de bouwwereld gaat over meer dan het oplossen van het woningtekort, daarin vinden de twee elkaar al snel. Het woontekort moet in samenhang worden gezien met andere ruimtelijke uitdagingen als de klimaatcrisis, eenzaamheid, bestaanszekerheid en de leefbaarheid van steden. Zonder het besef dat dit allemaal met elkaar te maken heeft verlies je al snel de solidariteit die hard nodig is om de wooncrisis te lijf te gaan. Maar makkelijk is het natuurlijk niet, om met zoveel vraagstukken tegelijk rekening te houden. Zowel Hannah als Joppe hebben ideeën hoe dat tóch kan.
Volgens Hannah is er nog veel te winnen met betere samenwerking.
Hannah: ‘Het woord samenwerken hoor je heel veel en is natuurlijk al snel een lege huls. Maar tegelijk is het toch echt nodig om voortgang te maken en die complexiteit aan te kunnen. Het gaat alleen om de vraag wat beter samenwerken in de praktijk betekent.’
Wat betekent het volgens jou?
Hannah: ‘Met een team van de gemeente Eindhoven werken we sinds eind vorig jaar samen met vier woningcorporaties samen op locatie. Een vaste dag in de week, waarop we er allemaal zijn. Naast projecten werken we ook aan procesverbeteringen. We kijken hoe we de doorlooptijd van woningbouwprojecten met een jaar kunnen verkorten. Wat heb je nodig om daar te komen? Daar denken we heel concreet over na en dat is toch anders dan af en toe een brainstorm over hoe het wat sneller kan.’
Hoe is dit anders dan eerst?
Hannah: ‘Ik zie een duidelijk verschil in snelheid. We lunchen ook samen hè. Die afspraak waar Joppe en ik elkaar voor het eerst zagen, was toch anders geweest als we daarna nog even wat langer aan de lunchtafel hadden gezeten. Dan leer je elkaar beter kennen en zoek je elkaar daarna gewoon makkelijker op. We zijn laatst bijvoorbeeld in één dag tot een anterieure overeenkomst gekomen. Voorheen kon dat maanden duren. Dan had onze jurist hard gewerkt aan een conceptovereenkomst, die werd dan door de corporatie gelijk doorgestuurd aan hun advocaat, waarna die weer met alle mogelijke risicobepalingen terugkwam. Dan gaan bij de gemeente de haren weer overeind. Nu zaten we gewoon naast elkaar, kan iedereen uitspreken wat de punten zijn waar die echt zekerheid op moet hebben en stellen we gezamenlijk iets op waar iedereen mee kan leven. Scheelt enorm veel tijd en energie.’
Joppe, zien jullie zo’n manier van samenwerken op meer plekken gebeuren?
Joppe: ‘Je ziet vaak dat de intentie wordt uitgesproken, maar het structureel zo doen zie ik minder. Zodra er wat te verdelen valt is het makkelijk, maar als er kosten gemaakt moeten worden is het voor iedereen toch verleidelijk om weer het eigen kamp in te schieten.’
Hannah: ‘Wat doe jij in zo’n geval?’
Joppe: ‘We proberen als adviseur iedereen constant te herinneren aan dat gezamenlijke doel dat ze onderschreven hebben. En we zorgen dat het gesprek op feitelijkheden gevoerd kan worden. Ook al gaat het om iets kleins, dan zoeken we dat toch tot de bodem uit, zodat iedereen het begrijpt. We merken dat als een partij iets niet begrijpt ze zich sneller terugtrekken naar hun eigen belangen.’
Hannah: ‘Ik zit ook vaak als een soort troubleshooter in projecten en mij valt het juist op dat het meestal helemaal niet om de inhoud gaat, maar dat mensen elkaar door miscommunicatie niet begrijpen of er iets is gebeurd waardoor vertrouwen gedaald is.’
Joppe: ‘Klopt, dat moet je ook niet negeren en het is belangrijk om daar iets mee te doen. Maar in mijn ervaring ook belangrijk om het daarna wel snel weer naar de inhoud terug te brengen.’
Simcity van de werkelijkheid
Waar Hannah de kracht van samenwerken benadrukt, ziet Joppe veel kansen in het gebruik van data. We willen genoeg woningen, natuur, ontmoetingsplekken en ruimte om water op te vangen, vaak op een plek waar ruimte al schaars is. Het menselijk brein rijkt maar tot zover, stelt Joppe. En met slim gebruik van data kunnen we die lastige puzzel veel beter leggen.
Hoe zie je dat voor je?
Joppe: ’Ken je het computerspel SimCity (waarbij je een virtuele stad bouwt, red.)? Zoiets ontwikkelen we nu voor de werkelijkheid. Je zet virtueel iets neer in de fysieke ruimte en kan bekijken welke effecten dat allemaal heeft.’
Waar wil je dat bijvoorbeeld voor gebruiken?
Joppe: ‘Ik denk dat we veel meer moeten gaan werken vanuit toekomstbeelden. Hoe willen we dat die toekomst eruit zien? Vervolgens kan je data als een van de middelen gebruiken om concreet te maken hoe je tot die werkelijkheid kan komen. Ik ben veel bezig met parametrisch ontwerp. Een data gestuurde ontwerpmethode waarbij je verschillende parameters in kan stellen: lichtinval, woonoppervlak, groen, klimaatbestendigheid, noem maar op. Op basis van die parameters genereert en toetst de computer in korte tijd duizenden ontwerpen. Die techniek kan je gebruiken voor het ontwerpen van gebouwen of gebieden, maar ook voor het kiezen van bouwlocaties.’
Hannah: ‘Met dat laatste experimenteren we nu. Samen met een woningcorporatie hebben we met gebruik van data naar verdichtingskansen gezocht. Daar zijn iets van vijftien locaties uitgekomen die voor ons echt nieuw waren en nader onderzoek waard waren. Bij een aantal van die locaties zijn we stedenbouwkundige studies aan het doen.’
Ze wijst naar de voorkant van het station. ‘Als we nog eens kritisch kijken naar hoeveel verkeer gebruik maakt van deze wegen, en hoe dat in de toekomst zal veranderen, kan je misschien tot een inrichting komen waarbij er opeens wél ruimte is voor een bepaald gebouw. Dat soort dingen zijn lastig voor te stellen, laat staan over een hele stad of een hele provincie. Met behulp van data kom je weer op nieuwe ideeën en dat is nodig, want de makkelijke locaties zijn op een gegeven moment gewoon op. ’
Welke factoren hebben jullie in het model gestopt in het experiment naar verdichtingskansen met de woningcorporatie?
Hannah: ‘Daar is vooral gekeken naar de zogenaamde floor-space index. Dat is een parameter die iets zegt over hoe intensief iets bebouwd is ten opzichte van de omgeving.’ Lachend: ‘Daar kwam bijvoorbeeld ook het Philips Stadion uit, omdat daar een grasveld is met daar omheen veel hoogbouw. Dus er komt ook nog wel wat handwerk bij kijken.’
Joppe: ‘Je verkleint je zoekgebied vooral. Wij onderzoeken nu met de TU Eindhoven wat succesfactoren en dealbreakers zijn bij optoplocaties. Door die in een datamodel te stoppen kom je makkelijker, sneller en eerder tot locaties die zich daar goed voor lenen.’
Je bent ook afgestudeerd op deze techniek toch?
Joppe: ‘Ja, ik heb onderzocht hoe je menselijke factoren bij dit soort analyses mee kan nemen en daar methodieken voor ontwikkeld. Wat mensen prettig en mooi vinden in hun leefomgeving. Dat krijgen we ook steeds beter onder de knie. Anders ben je ruimtelijk onderzoek aan het doen en vergeet je allerbelangrijkste van een stad: de mensen die erin leven.’
Daar is het uiteindelijk om te doen, in ieder geval wat Joppe en Hannah betreft.
Joppe: ‘We zijn soms als een malle aan het werk om alles te laten groeien. Maar zo’n groeibehoefte resulteert altijd in één vraagstuk: we willen meer woningen. Terwijl dat ene perspectief altijd effect heeft op die andere perspectieven, leefbaarheid, klimaat, noem het maar op. Daarom is het zo belangrijk om dat grote plaatje eerst te schetsen.’
Hannah: ‘Pleit je dan ook voor meer prioritering?’
Joppe: ‘Ja, als je die inzichten hebt van hoe de toekomst van de stad eruit moet zien, kan je van daaruit prioriteren. Om Eindhoven als voorbeeld te nemen: de hightech industrie groeit enorm snel in deze regio. Als ik een stap terug zet, vraag ik me weleens af of het wel het slimst is om al die medewerkers hier te huisvesten. Is dat waar we op moeten inzetten of kunnen we ook de bereikbaarheid verbeteren, waardoor je die groei met meerdere regio’s kan opvangen? Dat soort gesprekken zie ik nog weinig.’
Hannah is ermee eens dat we met een brede blik naar de wooncrisis moeten kijken. ‘Je ziet door het hele land dat het lastig is om voldoende woningen te realiseren. Met een beetje schaven en schuren komen we er gewoon niet. Dan is de vraag of je dat accepteert of echt bereid bent om anders naar de opgave te kijken.’
Op weg naar buiten lopen we nog een keer langs de woorden van Mondriaan. Hij had een vooruitziende blik. Conventies zijn een soort herinnering. Als we vooruit willen, moeten we die los durven laten.
Hannah Bakker is als woningbouwregisseur bij de gemeente Eindhoven de schakel tussen ontwikkelende partijen in de stad en de gemeente. Om de woningopgave in de stad aan te pakken, werkt Hannah veel samen met woningcorporaties en projectontwikkelaars. Met als doel om in de schaalsprong van Eindhoven fijn en betaalbaar wonen mogelijk te blijven maken.
Joppe van Veghel is adviseur bij Brink, waar hij opdrachtgevers adviseert over strategische ruimtelijke ontwikkelingsvraagstukken. onder meer op het gebied van woningbouw en maatschappelijke waardes. Hiervoor is hij constant op zoek naar hoe stedelijke data hieraan kan bijdragen. Buiten zijn werk draagt Joppe actief bij aan de ontwikkeling van Eindhoven. Zo is hij bestuurslid van een wooncoöperatie in oprichting.
