Industriële woningbouw, de sleutel tot snelle realisatie van betaalbare sociale huurwoningen?

Wat wordt eigenlijk met de term systeembouw bedoeld? Systeembouw is een containerbegrip dat veelvuldig wordt toegepast voor verschillende bouwmethodieken en -concepten. Eigenlijk dekt industriële bouw de lading beter. Hiermee wordt het proces van totstandkoming van de woning beter geduid. Binnen de industriële bouw onderscheiden we verschillende systemen variërend van skeletbouw tot unitbouw. In figuur 1 wordt een globaal beeld weergegeven van de mate van industrialisering en daarbinnen ook de mate van robotisering.

Wat de verschillende systemen binnen de industriële bouw in ieder geval gemeen hebben is dat een woning uit geprefabriceerde elementen op de bouwplaats wordt geassembleerd of in één geheel wordt geplaatst. Dit in tegenstelling tot een woning van een traditioneel bouwsysteem die voornamelijk wordt opgebouwd uit losse materialen en verbindingsmiddelen.

Figuur 1

Is industriële bouw nieuw? Zeker niet. In de periode 1950-1979 zijn in Nederland circa 400.000 à 450.000 systeemwoningen gebouwd. Hetgeen neerkomt op ongeveer 15% van de totale woningproductie van die tijd. Ook toen was er, ingegeven door schaarste aan vaklieden en de wens tot een betere kosten-kwaliteitsverhouding, al een industrialisatie gaande. In de achterliggende decennia is de industrialisatie gek genoeg verdrongen door traditionele bouw. Dat lijkt echter te veranderen.

Natuurlijk was de industrialisatie in de jaren ‘50 niet te vergelijken met de huidige technologische mogelijkheden. Door de projectoverstijgende toepassing van geschakelde en gestapelde woningen in grote series nemen de voordelen toe en worden deze voor corporaties en andere opdrachtgevers steeds interessanter.

De afgelopen jaren neemt industriële woningbouw weer een grote vlucht. Zo was de realisatie in 2018 nog circa 7.000 stuks en is de verwachting dat er in 2021 twee keer zo veel is gerealiseerd. Ongeveer 20% van de huidige nieuwbouwproductie vindt dus industrieel plaats.

Aannemer-specifiek onderscheiden we bouwsystemen variërend van hout-, beton- en staalframeconstructies die op locatie worden geassembleerd, tot complete units die volledig geprefabriceerd worden geplaatst. Hoewel de geassembleerde woning uit prefab elementen tot nu veruit het meest werd toegepast, zetten leveranciers momenteel groots in op het bouwen van woningen met geprefabriceerde modules of units.

Figuur 2, bron: Marjet Rutten

De kwaliteit op het vlak van veiligheid en gezondheid worden voor industriële bouw, net als voor traditionele bouw, geborgd door het Bouwbesluit. Voor unitbouw wordt soms gebruikgemaakt van het Bouwbesluit voor tijdelijke bouwwerken, maar voor het overgrote deel van de industriële woningen wordt gebouwd op basis van het Bouwbesluit voor permanente bouw. Vaak gehoorde uitdaging is de kwaliteit op het vlak van esthetica en bouwkwaliteit. Deze lijden soms onder het gestandaardiseerde concept, maar er zijn ook prachtig mooie industrieel gerealiseerde woningen.

Bij de gestandaardiseerde woningen die op de bouwplaats worden geassembleerd uit geprefabriceerde elementen is het verschil in kwaliteit en esthetica meestal klein. De gebruikte materialen komen over het algemeen overeen met materialen voor een traditionele bouwmethodiek. Voor woningen die worden opgebouwd uit modules, ligt dit soms anders. Een belangrijke reden hierbij is de transporteerbaarheid van de modules.

Dit beperkt de grootte en het gewicht (en daarmee het materiaalgebruik) en heeft ook gevolgen voor de constructieve samenstelling van die woning. Extra aandacht is nodig voor akoestiek, thermische behaaglijkheid en kwaliteitsbeleving. En vaak zijn bij modulaire bouw ook gevolgen voor levensduur en afschrijvingstermijnen. Mogelijk is dus de initiële investering bij modulaire bouw lager, maar de langjarige business case niet beter ten opzichte van prefab of traditionele bouw.

Figuur 3, bron: Homify.nl

Ten opzichte van traditionele bouw is bij conceptuele en industriële bouw in compleet geprefabriceerde modules een voordeel tot circa 15% op investeringsniveau haalbaar. Overigens is ook binnen de industriële bouw met assemblage op de bouwplaats een relevante bandbreedte van circa 5% in de investeringskosten waarneembaar. De concepten, gebaseerd op een betonconstructie, zijn over het algemeen het goedkoopst.

Het voornaamste voordeel in bouwkosten bij grotere series zit in de besparing van algemene bouwplaatskosten. Een deel van deze kosten (zoals tijdelijke bouwplaatsinrichting) vervalt geheel bij industriële bouw. Het overige deel (zoals begeleidend personeel) is aanzienlijk kleiner, simpelweg door de veel kortere bouwtijd.

Een ander belangrijk voordeel wordt behaald door een beperking van bijkomende kosten voor het ontwerp van de woning. Kosten voor architect en adviseurs worden eenmaal gemaakt waardoor het aandeel per woning lager is en alleen locatie specifieke kosten overblijven. Bovendien worden faalkosten door de prefabricering en kortere bouwtijd tot een minimum beperkt. Een nog te organiseren kans is het terugdringen van legeskosten. Als een industriële woning namelijk in een gemeente één keer volledig op het Bouwbesluit is getoetst, zou deze toets eigenlijk voor alle andere projecten (én alle andere gemeenten) overbodig moeten zijn. De woning hoeft immers niet opnieuw getoetst te worden aan het Bouwbesluit, maar enkel aan het geldende bestemmingsplan.

Het vereenvoudigde proces van voorbereiden en bouwen heeft ook een positieve uitwerking op de doorlooptijd van initiatief tot en met realisatie. Dit draagt niet alleen bij aan minder overlast voor de omgeving rondom de bouwlocatie, maar kan bovendien bijdragen aan versnelling bij het terugbrengen van het woningtekort.

De kortere bouwtijd en lagere investeringskosten zijn belangrijke voordelen die industriële woningen met zich meebrengen, waarbij de volledig geprefabriceerde woning het grootste voordeel biedt. Maar ook op het gebied van het milieu zijn er wezenlijke voordelen. Immers niet alleen is er minder afval en minder transport. Ook kan bijvoorbeeld het stikstofprobleem worden verkleind door prefabricage op niet-gevoelige locaties. Nagenoeg alle industriële bouwsystemen lenen zich goed voor hergebruik van materialen door de losmaakbaarheid hiervan en scoren dus goed qua circulariteit. Bovendien kunnen geprefabriceerde modules in hun geheel op andere locaties worden hergebruikt, al dan niet na een opknapbeurt. Ook is een voordeel van industriële bouw gelegen in de toenemende verantwoordelijkheden van aannemers ten aanzien van veiligheid en kwaliteitsborging. Die verantwoordelijkheid en risico’s zijn bij traditionele bouw een stuk lastiger te beheersen en kostbaar. Net als decennia geleden is tot slot natuurlijk het tekort aan vaklieden een motief om verder te industrialiseren en te robotiseren. De vraag of industriële bouw toekomstbestendig is, lijkt daarmee beantwoord. Maar toch. De businesscase is nog onvoldoende onderscheidend. Dit komt vooral door de veronderstelde kortere afschrijvingstermijnen en angst voor hogere onderhoudskosten. Ervaring met de levensduur gaat antwoord geven op de vraag of dat terecht is.

De levensduur van een goede industriële woning is naar de mening van Brink net zo lang of zelfs langer dan van een traditioneel gebouwde woning. Door de lagere investeringskosten en de snelle realisatie heeft industriële bouw daarom in onze optiek een zonnige toekomst.