Flexwoningen: Vloek of zegen?

Door de woningnood en het gebrek aan permanente bouwlocaties wordt overal in het land gewerkt aan flexwoningen. De Tweede Kamer constateerde al dat er kansen én risico’s aan zitten[1]. Intussen neemt het aantal flexwoningen in rap tempo toe. In 2022 werden er zo’n 3.400 gerealiseerd, in 2023 groeide dat aantal naar 5.100 en voor 2024 wordt verwacht dat de teller op 8.300 komt te staan.

De belangrijkste voordelen die worden genoemd zijn de kortere doorlooptijd van procedures, de snelle realisatie en de lagere stichtingskosten. Toch zijn er ook nadelen, zoals de beperkte (ruimtelijke) kwaliteit, onzekerheid over de restwaarde en het gebruik van tijdelijke huurcontracten. Dus, zijn flexwoningen een vloek of een zegen? Dat hangt af van wie je het vraagt!

Flexwoningen zijn verplaatsbare woningen die tijdelijk op een locatie staan. Meestal zijn ze bestemd voor mensen die snel een woning nodig hebben. Denk aan gescheiden mensen, studenten en statushouders. Soms worden de woningen geplaatst op locaties met een andere bestemming dan wonen. Zolang die grond nog niet in gebruik is kunnen er tijdelijk woningen staan. Na een bepaalde periode, bijvoorbeeld 15 jaar, worden de flexwoningen verplaatst naar een andere locatie, waar ze – al dan niet opnieuw tijdelijk – worden geëxploiteerd.

Het is niet ondenkbaar dat politiek Den Haag vreest dat het ontwikkelen van permanente locaties met betaalbare woningen steeds lastiger wordt. Hierdoor komt de ambitie om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen steeds verder buiten bereik. Het echte probleem aanpakken is waarschijnlijk te moeilijk, want dat vergt lastige politieke keuzes. De truc: flexwoningen.

Flexwoningen bieden enkele voordelen die ze tot een aantrekkelijke optie maken in tijden van woningnood. Allereerst omzeilen we ingewikkelde procedures, zijn ze kleiner en dus goedkoper. Door het gebruik van prefab-bouwmethoden kunnen flexwoningen in de fabriek worden geproduceerd en vervolgens snel op locatie worden geplaatst. Dit verkort de doorlooptijd aanzienlijk in vergelijking met traditionele bouwprojecten, wat een directe verlichting biedt op de krappe woningmarkt. Politici en marketeers hebben hun verkooppitch al klaar.

Maar waarom bouwden we vroeger vooral degelijk, groter en op permanente locaties? Waarschijnlijk niet zonder reden. Snellere procedures zijn handig, maar uitgebreide procedures zorgen ervoor dat alle belangen goed worden afgewogen. En ja, kleinere goedkopere woningen zijn betaalbaarder, maar zijn ze ook echt fijn om in te wonen? Of kiezen mensen hiervoor omdat ze geen alternatief hebben? Dit zijn belangrijke vragen die we niet mogen negeren.

Met flexwoningen wordt onbenut ruimtelijk potentieel aangeboord. Nu de woningnood hoog is, is het logisch dat we procedures willen verkorten en belangen heroverwegen. Ook de betaalbaarheid staat onder druk, dus kleiner en goedkoper bouwen is niet zo gek. Maar over 50 jaar, als we terugkijken, zijn we dan nog zo blij met de grote aantallen flexwoningen die we nu neerzetten? Of hebben we spijt en zitten we met een (doorgeschoven) probleem?

Hoewel flexwoningen snel te realiseren zijn, is de businesscase vaak lastig rond te krijgen. Flexwoningen worden tegenwoordig meestal gebouwd met de kwaliteitseisen van een permanent gebouw, omdat anders het woongenot onvoldoende is. Veel gehoorde klachten bij woningen die slechts aan de eisen voor een tijdelijk gebouw voldoen zijn hittestress, geluidsoverlast, brandonveiligheid en de slijtage.

Maar die hogere kwaliteit drukt wel op de businesscase, die al onder druk staat door de korte afschrijvingsperiode. Gemeenten proberen corporaties en andere beleggers in woningen te verleiden door grond goedkoop aan te bieden, kosten voor bouwrijp maken op zich te nemen en andere subsidies te verstrekken. Zonder deze hulp is de businesscase van een flexwoning vaak niet haalbaar, en zelfs met hulp is de haalbaarheid geen uitgemaakte zaak.

Het verplaatsen van flexwoningen kost geld, net als het opruimen van de eerste locatie en het bouwrijp maken van een tweede. Daardoor komt de businesscase verder onder druk te staan. Vaak blijkt in de praktijk dat een tweede locatie een permanente woonbestemming moet hebben, zodat de flexwoning slechts één keer hoeft te worden verplaatst (bijvoorbeeld 15 en 45 jaar). Als alternatief zien we dat twee keer een heel lange tijdelijkheid wordt afgesproken (bijvoorbeeld 2x 30 jaar). Gedurende de technische levensduur en de afschrijvingstermijn wordt dan dus slechts met één verplaatsing rekening gehouden, anders is de businesscase van flexwoningen veelal niet rond te rekenen. Dat roept de vraag op of flexwoningen die zo lang op een plek staan wel echt een tijdelijke oplossing zijn.

Gemeenten en eigenaren kunnen afspraken maken over een opvolgende locatie voor een flexwoning. Maar wat als die locatie er niet komt? Dan moet de flexwoning verkocht worden. De vraag is of de restwaarde op dat moment nog de boekwaarde dekt. Misschien ontstaat er een overaanbod op de tweedehandsmarkt, waardoor de restwaarde daalt. Of misschien stijgen de materiaalkosten en wordt de tweedehandsmarkt juist aantrekkelijk. Ook terugkoop- of opbrengstgaranties van leveranciers zijn dan mogelijk niet zo veel waard, want van een kale kip kun je niet plukken. Feit is, we weten het niet en daarmee is de restwaarde een belangrijk risico in elk flexwoningenproject.

Flexwoningen lijken complementair te zijn op permanente woningen. Het is echter waarschijnlijker dat ook verdringing plaatsvindt. De businesscase kan meerdere verplaatsingen vaak niet dragen, waardoor de flexwoning meestal op één of twee plekken blijft staan. Dat had vaak ook een plek kunnen zijn voor een permanente woning met hogere kwaliteit en lagere kosten. Daarnaast vraagt de begeleiding van flexwoningenprojecten om (ambtelijke) capaciteit, die anders naar permanente bouwlocaties had kunnen gaan. Is het efficiënt om capaciteit te investeren in tijdelijke locaties? Hoeveel woonjaren krijg je per geïnvesteerd mensjaar?

Flexwoningen bieden zeker extra potentieel door tijdelijke locaties te benutten die anders echt niet voor wonen zouden worden gebruikt. Ze zorgen ervoor dat de woningbouwproductie tijdelijk wordt versneld. Maar op de lange termijn komen er niet veel extra huizen bij; ze komen alleen iets eerder dan bij traditionele bouw. Het risico is dat we op den duur blijven zitten met flexwoningen zonder geschikte tijdelijke locaties. Op permanente locaties hadden we ook permanente woningen kunnen realiseren. Voor wie nu dringend een huis nodig heeft, is een flexwoning een zegen, ondanks de kleine oppervlakte en het eventuele tijdelijke huurcontract. Maar als we sturen op een stabiele woningmarkt, is flexwonen slechts een tijdelijke oplossing. Een vloek? Nee, dat zijn flexwoningen niet, maar het is wel een duur antwoord van een politiek die echte oplossingen lijkt te vermijden. Zodra die echte oplossingen er zijn, zal de vraag naar flexwoningen waarschijnlijk ook krimpen. Tot die tijd bieden ze een kleine verlichting in de grote woningnood. Want wat zullen de bewoners van de in 2024 te realiseren 8.300 flexwoningen blij zijn met hun nieuwe thuis!

[1] Kansen en risico’s van tijdelijke woningen, 19-1-2023 https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/detail?id=2023Z00549&did=2023D01328

Dit artikel verscheen in Cobouw op 15 oktober 2024.

📸 ANP/Marcel van den Bergh