De woningmarkt stimuleren? Als we anders kijken, zijn er veel meer oplossingen

Goed doordachte financiële instrumenten ondersteunen of sturen de markt, maar verstoren de markt niet. Dat is een subtiel evenwicht. Wat daarbij de uitdaging is: een oplossing vinden waar niemand nog aan dacht. Dat lukt alleen als we anders gaan kijken naar de problemen waar we voor staan. Als we anders kijken namelijk, zijn er ineens veel meer oplossingen.

Neem het probleem van de daklozen in Nederland. Dat is een sociaal, maatschappelijk en economisch probleem dat we graag oplossen in Nederland. Maar hoe? Stel nou, dat we er eens puur vanuit financieel perspectief naar gaan kijken, welke oplossingen zien we dan?

Een dakloze kost gemiddeld tussen €30.000 tot soms €90.000 per jaar. Daar zitten kosten in van de begeleiding vanuit de gemeenten, nachtopvang, politie-inzet en nog veel meer. Wij rekenden eens uit wat er gebeurt met die kosten als een dakloze een huis krijgt. Wat bleek: mét huis kost een dakloze het 1ste jaar nog €30.000, het jaar daarop nog maar €10.000-15.000 per jaar, de jaren daarop blijft het heel snel dalen. Dat is een immense besparing bij de gemeente, justitie, het Rijk en tal van andere partijen. Onze berekening liet zien: als je een huis koopt voor een dakloze, heb je binnen acht jaar de aanschaf van dat huis ‘terugverdiend’. Nog los van de menselijke impact.

Toch kan het vanuit beleggersperspectief nu niet uit om een huis te kopen voor een dakloze en dat tegen een sociaal tarief te verhuren. Dat komt doordat die kostenbesparingen op zoveel verschillende plekken terecht komen. Het gaat niet om één begroting waar die plussen en minnen tegen elkaar kunnen worden gesaldeerd. Terwijl dat huis voor die dakloze vanuit alle mogelijke doelstellingen wenselijk is: sociaal, economisch, maatschappelijk én financieel.

Dit zijn dus ook precies de vraagstukken waar wij zo graag onze tanden in zetten. Om een manier te vinden waarop zoiets wél kan en lukt.

Het tekort aan woningen is ook zo’n opgave. De wil om al die benodigde woningen te realiseren is er. De capaciteit bij de aannemers is er ook, of kan er binnen afzienbare tijd komen. En projectontwikkelaars zien er brood in, want op dit moment wordt bijna alles makkelijk verkocht. Toch blijft de versnelling vooralsnog achterwege.

Een van de redenen daarvoor is dat het tot ontwikkeling brengen van een woningbouwlocatie of het herontwikkelen van een pand een enorme aanvangsinvestering vraagt in geld en tijd. Er zijn m.e.r. onderzoeken nodig, onteigeningen, funderingsonderzoek, archeologisch onderzoek, het plan moet financieel worden doorgerekend, er zijn onderhandelingen, politieke wisselingen en ga zo maar door.

Gemeenten hebben bijvoorbeeld 20 van dit soort projecten in de pijplijn en daar is hun ambtenarenapparaat en begroting op afgestemd. Gaan zij het aantal ontwikkelingen vanwege de benodigde versnelling verdubbelen, dan hebben zij dus ook dubbel zoveel ambtenaren en geld nodig. Uiteindelijk genereren zij dan ook meer inkomsten, maar dat is wel heel lang heel onzeker. En zolang een plan niet zeker is, alle onderzoeken lopen en de grond nog steeds een weiland zou kunnen blijven, moet de gemeente wel elk jaar zijn verlies nemen. En dat zijn elk jaar tonnen die niet naar de gehandicaptenzorg kunnen, de jeugdzorg, de sport, het onderhoud van wegen. Zo’n risico kun je als gemeente helemaal niet nemen.

Daar moet dus een oplossing voor komen. Cofinanciering vanuit het Rijk bijvoorbeeld. En dan geen veredeld subsidiekanaal, maar een constructie die revolverend is.

Dus: financiële instrumenten kunnen de nodige prikkels geven om de verdeling op de woningmarkt een andere kant op te sturen en nieuwbouw te versnellen. De vraag is alleen wel altijd: komt de prikkel ook echt op de juiste plek en treedt het beoogde effect daadwerkelijk op, zonder al teveel onbedoelde neveneffecten?

Wij buigen ons bij Brink graag over dit soort vraagstukken. Vraagstukken waarbij het belangrijk is niet zomaar ergens een smak geld tegenaan te gooien, maar goed afgewogen afspraken te maken die passen bij de specifieke situatie. Samen met provincies en gemeenten bedachten en implementeerden we bijvoorbeeld de Moerdijk-regeling en de Vughtse Regeling. Regelingen die in deze gevallen voorkwamen dat een dorp leegliep, de lokale woningmarkt instortte, de sociale structuur van het dorp verzwakte. Voor de gemeente Rotterdam bedachten we een uniek instrument om wonen in Rotterdam Zuid aantrekkelijker te maken voor de bedoelde doelgroep. Dat wat beschikbaar is, staat namelijk voor een te hoge prijs met te lage kwaliteit te huur. Hier draaien we het om: een hele goede kwaliteit voor de middenhuur. Dat vind je normaal niet in Rotterdam Zuid.

Uiteraard gaan daar altijd politieke keuzes aan vooraf. Want als u de scheefgroei op de woningmarkt wilt tegengaan, wie krijgt dan wél voorrang op een huis? Starters, statushouders, daklozen, degene die het langste wacht? En als u sneller nieuwbouw wilt realiseren, waar doet u dat dan en welke belangenafweging maakt u daarin? Er speelt immers van alles: natuur, milieu, verduurzaming, mobiliteit… Mijn collega’s schreven hier al over. En waarom het om die reden zo belangrijk is te programmeren, organiseren en stimuleren. Financiële instrumenten zijn er immers, om het nastreven van de gekozen (en georganiseerde) doelstellingen te stimuleren.

De kern van mijn betoog: als we in Nederland niets aan de huidige mechanismen doen, hobbelt het door en wordt het probleem niet opgelost. Het moet anders. Op een andere manier kijken. Op een andere manier belangen samenbrengen. Dan zijn er veel meer oplossingen voor de woningmarkt dan we nu voor mogelijk houden.

Interesse om hier samen over te sparren? Leuk als u contact opneemt!