De kunst van campusontwikkeling

“Een campus heeft drie waardes”, verklaart Peter het verschil met een gewoon bedrijventerrein. “De objectwaarde, oftewel de waarde van de gebouwen. De locatiewaarde van gedeelde voorzieningen, zoals horeca en parkeren. En tenslotte de conceptwaarde. De toegevoegde waarde voor organisaties op de campus, zoals innovatie of betere toegang tot de arbeidsmarkt. Dat laatste is dé reden om een campus te ontwikkelen. Daar zit ook het grote verschil met bedrijventerreinen. Die kennen geen conceptwaarde.”

Juist die conceptwaarde maakt het volgens Peter lastig: “Bedrijven op het campusterrein hebben hier profijt van. De vastgoedinvesteerder die de campus ontwikkelt meestal niet. Waarom zouden ze dit risico dan nemen? Dat doen ze alleen als ze geloven in extra vastgoedwaarde op de lange termijn. Omdat de verhuurbaarheid toeneemt of omdat huurders meer betalen voor een plekje op de campus.”

De financiering is dus de grootste uitdaging bij campusontwikkeling. “Partijen bij elkaar brengen die het samen willen doen, vanuit de juiste overtuiging. De vraag is: wat leg je in één hand? In principe zo veel mogelijk. Maar in de praktijk is dat vaak lastig. Op een campus vermeng je zoet en zuur met elkaar. Grote bedrijven kunnen mooie huren betalen. Startups hebben minder financiële middelen en grotere risico’s. Als dat niet in één hand is, krijgen startups nooit een plek. Terwijl die voor het ecosysteem wel nodig zijn.”

Brink was betrokken bij de ontwikkeling van de eerst echte campus van Nederland: de High Tech Campus in Eindhoven. Landelijk en internationaal nog steeds hét voorbeeld voor campusontwikkeling. Opvallend genoeg begon dit project niet als campus. Peter: “Het startte als een huisvestingsproject voor Philips, om tot betere samenwerking te komen.”

“Open innovatie kwam pas ter sprake toen Philips een paar jaar later minder eigen huisvesting nodig had. Bedrijfsonderdelen werden verkocht, maar de samenwerking bleef. We hebben Philips aangespoord te blijven investeren in huisvesting voor derden. Dat is niet hun businessmodel. Maar een bewezen campusconcept met huurcontracten is veel meer waard dan alleen het vastgoed en de grond.”

De High Tech Campus was niet alleen de eerste, maar ook een unieke campus. “Philips was grondeigenaar, vastgoedinvesteerder én huurder. Daarna lagen nooit meer alle belangen in één hand. Onze tweede campus, Brightlands Chemelot Campus in Geleen, is bijvoorbeeld een samenwerking tussen DSM, de universiteit Maastricht en de provincie Limburg. DSM wilde investeren in eigen huisvesting. De provincie in een kenniseconomie en de arbeidsmarkt. Aan ons de taak om dat zo te organiseren dat alle belangen in de juiste verhoudingen gediend zijn.”

De neuzen moeten ook op de lange termijn dezelfde kant op blijven. “Het duurt minimaal 10 tot 15 jaar voordat een campus redelijk volwassen en zelfstandig is”, verklaart Peter. “Niet veel partijen hebben zo’n lange adem. Een campus is ook een modeverschijnsel. Iedere gemeente wil er één, vaak zonder te overzien waar ze aan beginnen.”

Brink is dus kritisch op de beweegredenen van initiatiefnemers. “We beginnen een gesprek vaak met: ‘waarschijnlijk wil je dit niet, maar leg eens uit’. Het doel van de campus moet haarscherp zijn. Als dat niet zo is, gaat het vroeg of laat geheid mis. De rest van de ontwikkeling, de gebouwen, de locatie en de voorzieningen ondersteunen allemaal het hogere doel: het ecosysteem van de campus.”

Maar hoe ontstaat een vruchtbaar ecosysteem voor open innovatie en samenwerking? “Innovatie begint vaak met een toevallige ontmoeting”, legt Peter uit. “Een campus moet dat uitlokken. Met gedeelde locaties, zoals restaurants, waar mensen graag naartoe willen. Je wilt ook kennisoverdracht en business development stimuleren met lezingen en ondersteuning. Daarnaast zijn uitstekende, maar ook betaalbare gedeelde voorzieningen erg belangrijk. Bedrijven op een campus investeren namelijk vooral in het bedrijfsproces.”

“Het is mooi als je aan een business innovation campus ook onderwijs kunt toevoegen. Bij de Brainport Industrie Campus is bijvoorbeeld het Summa college betrokken. Studenten kunnen daar met de nieuwste technologie werken. En bedrijven op de campus vinden in studenten veel nieuwe medewerkers.”

“Een campus past heel goed in de Nederlandse kenniseconomie. Het is belangrijk om te investeren in plekken waar kennis wordt gedeeld.” Er komen dus ook steeds nieuwe campussen bij. De meest recente campus waar Brink bij betrokken is, is de Biotech Campus in Delft. Een open innovatiecampus voor onderzoek en proefproductie van biobased, hernieuwbare producten.

“Innovatie is in de afgelopen 20 jaar flink veranderd. Dat geldt niet voor onze visie op campusontwikkeling”, aldus Timmermans. “Natuurlijk hebben we wel veel geleerd. Door onze ervaring hebben we inzicht in de vraagstukken die er spelen en kunnen we partijen helpen de juiste antwoorden te vinden. Maar in de basis zijn onze ideeën niet veranderd.” In die zin is Brink ook een stabiele factor in de langdurige ontwikkeling. “Een klant zei ooit: één van de succesfactoren van onze campus is het team van Brink, dat altijd hetzelfde is gebleven.”