Bedrijventerreinen toekomstbestendig maken: hoe pak je dat aan?

Birgit Hopff is onder andere actief als gebiedsregisseur binnen de Leidse regio. Samen met diverse stakeholders werkt ze aan duurzame (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. Ze is ook betrokken bij de netwerkanalyse voor circulaire hubs in de provincie Zuid-Holland en verdiept zich al jaren in ruimtelijke data-analyse en ruimtelijke strategie.

Valerie van Lieshout werkte samen met Birgit mee aan de handreiking Clusters van grootschalige bedrijventerreinen in het programma MooiNL. Daarnaast werken zij ook samen aan de Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen Voorschoten. Voor een andere gemeente onderzoekt Valerie de potentie van de transformatie van een agrarisch gebied naar een circulair bedrijventerrein.

Kasper Nieuwstraten adviseert organisaties bij het realiseren van nieuwe businessmodellen en samenwerkingsvormen. Een goed voorbeeld daarvan is Smart Business Parks.

Christiaan Hanse studeerde in 2023 af met een onderzoek naar transformatie van industrieel erfgoed ten behoeve van ruimte voor nieuwe bedrijvigheid, passend binnen een circulaire stedelijke economie. Nu geeft hij strategisch advies in het ruimtelijk domein en werkt hij onder andere samen met Valerie aan een scenarioanalyse voor de ontwikkeling van een circulair bedrijventerrein en een ruimtelijk-economisch uitwerkingskader voor bedrijventerreinen bij gemeenten.

Het is een van de complexere opgaven waar we in Nederland voor staan: bedrijventerreinen toekomstbestendig maken.

Ondernemers willen gevestigd zijn op een aantrekkelijk bedrijventerrein en ondernemen met waardevast vastgoed. Gemeenten en provincies willen een aantrekkelijk vestigingsklimaat en werkgelegenheid, maar hebben ook te maken met ruimtegebrek, druk op de woningmarkt en de energietransitie. En alle partijen krijgen daar bovenop nog te maken met vraagstukken rondom netcongestie, bereikbaarheid en (lokale) wet- en regelgeving over verduurzaming, vergroening en circulariteit.

Hoe zorg je met al die verschillende belangen en ontwikkelingen voor een slimme, duurzame strategie voor een toekomstbestendig bedrijventerrein?

Birgit Hopff, Valerie van Lieshout, Kasper Nieuwstraten en Christiaan Hanse houden zich hier bij Brink bijna dagelijks mee bezig. Ze werken als adviseur, procesmanager of projectmanager samen met ondernemers, gemeenten, provincies en alle andere partijen die een rol hebben bij de (door)ontwikkeling en transformatie van bedrijventerreinen.

In dit rondetafelgesprek wisselen ze ervaringen uit, delen ze concrete voorbeelden uit de praktijk en komen ze samen tot de conclusie dat in ieder geval één ding onmisbaar is in een succesvolle aanpak: integraal naar de opgave kijken.

Birgit heeft daar meteen een goed voorbeeld van uit haar eigen praktijk. “In de Leidse regio is een samenwerkingsverband opgezet van zes gemeenten en ondernemersverenigingen. Samen ontwikkelden zij een regionale aanpak om bestaande bedrijventerreinen te verbeteren, ruimte te creëren voor nieuwe en innoverende bedrijven en meer functiemenging mogelijk te maken. Over de gemeentegrenzen heen dus.”

“Ik ben daar de gebiedsregisseur. In die rol praat ik continu met de gemeenten en ondernemers. Wat zijn de uitdagingen in de regio? Wat zijn actuele ontwikkelingen? Hoe verhouden toekomstplannen zich tot het ruimtelijk aanbod en nieuwe locaties? Doordat ik van alle kanten input krijg, kan ik dingen aan elkaar knopen. Welke veranderingen in het gebied kunnen bijvoorbeeld geschikte momenten zijn voor een verduurzamingsslag? Het vraagstuk van het toekomstbestendig maken van bedrijventerreinen wordt hier integraal en in samenwerking aangevlogen.”

Kasper: “Er zijn altijd veel belangen bij het toekomstbestendig maken van een bedrijventerrein. Op het eerste oog lijken veel van die belangen wellicht verschillend. Maar er zijn vaak net zo veel, zo niet veel meer overeenkomsten. Focust iedereen alleen op zijn eigen belang, dan loop je vast. Ga je op zoek naar de overeenkomsten, dan kom je met elkaar verder.”

“Neem zoiets praktisch als energie. Iedereen heeft het nodig, maar met de huidige netcongestie kan niet altijd meer vanzelfsprekend iedereen worden aangesloten op het net. Een lokaal collectief duurzaam energiesysteem kan dan een uitkomst zijn. Met bijvoorbeeld warmte-koude toepassingen, zonnepanelen, batterijen en laadinfrastructuur. Dat lukt alleen met samenwerking.”

Valerie: “Op Schiphol Trade Park is zo’n collectief en duurzaam energiesysteem gerealiseerd. Bedrijven delen de capaciteit op het bestaande net, waardoor ze geen last hebben van de bestaande netcongestie. Dit is dan weliswaar op een nieuwe locatie, maar op bestaande locaties zou dit toch ook moeten kunnen?”

Energie is een groot vraagstuk als het gaat om het toekomstbestendig maken van bedrijventerreinen. Verduurzaming in zijn algemeenheid natuurlijk. Maar er speelt meer.

Valerie: “Leefbaarheidsvraagstukken zoals veiligheid spelen op elk bedrijventerrein en ook hier is samenwerking onmisbaar. Het bedrijventerrein Katsbogten in Tilburg heeft bijvoorbeeld een parkmanagementvereniging opgericht. Deze vereniging draagt zorg voor het onderhoud, de veiligheid en het beheer van het terrein en is het aanspreekpunt voor de gemeente namens de gevestigde bedrijven op het terrein.”

“En om weer terug te komen op het thema verduurzaming: de vereniging heeft ook het voortouw genomen in de totstandkoming van een routekaart verduurzaming en een gebiedsmanifest. In dit gebiedsmanifest staan de belangrijkste ambities waar de gemeente samen met de bedrijven aan gaat werken. Het omschrijft wanneer en wat ze willen aanpakken op het terrein. De routekaart stippelt uit welke stappen gezet moeten worden om bepaalde ingrepen daadwerkelijk te realiseren. Heel praktisch en concreet.”

Een strategisch plan voor wat overheden en ondernemers met een gebied willen is onmisbaar, vinden alle Brinkers aan tafel. Christiaan: “Het komt nog best veel voor dat bedrijventerreinen ontstaan en groeien zonder dat er een logisch profiel is voor een gebied. Daardoor krijg je bijvoorbeeld op één plek een enorm aanbod van autobedrijven.”

Kasper: “Terwijl het natuurlijk veel slimmer is als bedrijven elkaar aanvullen. Bijvoorbeeld doordat ze energie uit kunnen wisselen omdat het ene bedrijf veel warmte nodig heeft en het andere bedrijf juist koude. Of logistiek. Dat de vrachtwagen voor het ene bedrijf materialen komt brengen en niet leeg weer wegrijdt, maar materialen weer meeneemt voor een ander bedrijf. Werkgelegenheid speelt hierin natuurlijk ook een cruciale rol. Je moet als gemeente of als regio een goed beeld hebben van het type bedrijven dat je nodig hebt.”

“Elk bedrijventerrein is anders. We kijken altijd naar de lokale situatie; de lokale dynamieken en omgevingsfactoren. We brengen partijen en belangen bij elkaar en zijn goed in staat te schakelen tussen strategisch adviseren en plannen rechttoe rechtaan tot uitvoering brengen.”

Birgit is op dit moment betrokken bij zo’n gerichte ontwikkeling. Ze werkt aan een netwerkanalyse voor circulaire hubs in de provincie Zuid-Holland. Er is in die regio een enorme bouwopgave én de ambitie om dat zoveel mogelijk circulair te doen.

“Zo’n circulaire hub dient dan als knooppunt voor het verzamelen, sorteren, repareren, hergebruiken, recyclen en opwaarderen van materialen en producten. Het samenvoegen van bedrijven en organisaties in een fysieke hub maakt het mogelijk om soepel te schakelen tussen vraag en aanbod. En om reststromen en grondstoffen efficiënt te delen en verwerken. Het leggen van dwarsverbindingen, zowel op regionaal als landelijk niveau en zowel binnen de keten als tussen verschillende ketens, is hierbij heel belangrijk. Het vraagt om nieuwe samenwerkingen en het loslaten van oude patronen en gewoontes.”

De betrokkenheid van Brink bij dit project is een mooi voorbeeld van de brede inzetbaarheid van onze collega’s. Brinkers met allerlei verschillende expertises denken mee. “Enerzijds richten we ons op het vaststellen van de kaders van zo’n hub. Zoals de eisen van de locatie, de inrichtingsaspecten, informatiemanagement, distributie, logistiek en bereikbaarheid. Anderzijds zijn we ook actief op zoek naar een concrete locatie en voeren we gesprekken met diverse gemeentes.”

Circulariteit is een thema dat veel terugkomt tijdens dit rondetafelgesprek. Logisch ook, er hangt een landelijke doelstelling aan vast. Christiaan zet daarbij graag ook de aandacht op wat er al is. Hij deed onderzoek naar de terugkeer en het behoud van industriële functies in industrieel erfgoed.

“Als je een meer circulaire stad of regio wil worden, kan een korte afstand tussen productielocaties en gebruikers van belang zijn. Op dit moment komen voormalig industriële panden in een stedelijke omgeving vaak leeg te staan of worden herontwikkeld tot woningbouw of horeca. Maar dan verdwijnen de waardevolle bestaande infrastructuur, productiefaciliteiten en werkgelegenheid, en daarmee de kans om ook in de stad meer circulaire bedrijvigheid te realiseren. We moeten dit soort keuzes goed afwegen tegen de grotere maatschappelijke en economische implicaties.”

Ook hierbij is het natuurlijk wel belangrijk om te kijken wat past. Welke typen bedrijven bieden de gewenste werkgelegenheid? Welke bedrijven vullen elkaar aan? Christiaan ontwikkelde een integraal afwegingskader dat toont hoe drie verschillende bedrijfstypen – de creatieve pionier, de operationele startup of scale-up en het volwassen maakbedrijf – zich verhouden tot 31 verschillende vestigingsfactoren. Deze factoren variëren van grondprijs en zichtbaarheid tot de nabijheid van groen en stedelijke voorzieningen. Samen met een aantal succesfactoren en ontwikkelprincipes toont het hoe transformatie kan worden ingezet voor de realisatie van circulaire bedrijvigheid.

Het geeft wederom aan hoeveel factoren meespelen. En hoe belangrijk die integrale aanpak is. Over het belang van verdere vergroening hebben we het bijvoorbeeld nog niet gehad, maar meer groen is cruciaal voor klimaatadaptatie. Denk aan het voorkomen van hittestress en het bufferen van water. Broodnodig om bedrijventerreinen veilig en bereikbaar te houden en de plek aantrekkelijk te houden als werk- en vestigingsplek. Valerie: “Daar valt nog een enorme winst te behalen, zeker op oude bedrijventerreinen.

De conclusie van dit gesprek? Bedrijventerreinen toekomstbestendig maken lukt alleen met samenwerking en een integrale aanpak. Elk bedrijventerrein is anders in omvang, invulling en belangen, doorlooptijd en risicoprofielen. En voor elk terrein verschilt de (economische) context en schaalgrootte van die context.

Ook onmisbaar: draagvlak. Want ja, ook die zachte kant speelt mee. Hoe krijg je partijen mee? Hoe krijg je verbinding?

Ga dus met alle belanghebbenden in gesprek. Leg belangen op tafel, kijk waar deze elkaar aanvullen en maak een strategisch plan voor wat je gezamenlijk met het gebied wil. En ga zo stap voor stap met elkaar aan de slag.